불편사항 및 개선사항

2018.12.31 13:59

수정건의합니다

Jks
조회 수 115 추천 수 0 댓글 10
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그동안 수고했어요

내년에는 보다 발전하는 모습으로 봅시다

  • ?
    한창이네요 2018.12.31 20:47

    1. 기호를 1, 2, 가, 나 (1),(2), (가)(나)로 혼용해도 별 문제가 없을지-->저도 이문제에 대해 고민을 해 보았습니다. 기호1보다는 기호(1)이 적정한 것 같기는 한데, 괄호를 일괄 다 넣을까요?, 괄호가 없는 경우는 혼동의 여지가 있는 듯 합니다.

    ==> 괄호안에 넣는 것으로 정리하겠습니다.


    2. 그밖의 요인에서는 시산이라는 말보다는 산정이라는 말이 좋을 듯 합니다-->하나를 계산할 경우에는 산정(算定)이 적정한 듯하나, 하나이상의 경우 산정(算定) 보다는 시산(試算)이 더 적확한 표현 같습니다. 그리고 감정평가이론(물론 일본식)에서 시산이란 용어가 사용되므로 ==>토론을 거치는 것이 좋을 듯 합니다.


    수정요구사항에 대해서는 설정파일에 조치토록 하겠습니다.

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    한창이네요 2019.01.01 16:59

    프로그램적 오류에 대한 검토 및 수정

    페이지8>>>

    그 밖의 요인 보정치를 시산(?)함에 있어  비교표준지 null이 뜨는 경우는 그밖의 요인보정치를 시산한후 해당표준지를 삭제한 경우 입니다.>>>해당표준지가 삭제될 경우 그 밖의요인 보정치 시산 관련자료도 함께 삭제되도록 쿼리를 보완했습니다. 


    페이지13>>>

    토지단가의 결정에서 기호(1)에대한 가격이 출력안되는 이유는 거래사례비교법과 공시지가기준법을 적용한 필지의 면적이 다른경우로 분석됩니다.

    거사비와 공시지가기준법은 평가대상면적이 같은 것이 필수적 조건입니다. 

    면적을 다시 한번 검토해 주시기 바랍니다.

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    Jks 2019.01.01 17:38
    거사비와 공시지가기준법에 면적은 동일하게되어있어요 그 원인이 면적은 아닌 것 같아요
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    한창이네요 2019.01.01 18:32

    공시지가기준법을 먼저평가하고, 거사비를 나중에 평가한다는 로직을 사용했는데, 수정등의 사유로 공시지가기준법을 나중에 사용한 경우가 아닌가 추정됩니다.

    이럴경우도 당연히 발생한다고 생각되어 추출하는 알고리즘을 변경했습니다.


    면적확인쿼리는 삭제하고, 평가레벨을 서브평가로 한 것을 검색하여 추출하는 것으로 쿼리를 변경하였습니다.

    혹시 서브평가가 2개일경우 2개를 다 불러오게 됩니다.

    서브평가가 아닐경우 안 불러옵니다.

    한물건에 대해 거사비를 여러개 평가할 경우, 서브평가인것만 추출됩니다. 

    나머지는 side1~를 부여하시거나 평가레벌을 부여하지 않으시면 됩니다.


    결론: 거사비를 적용할 것은 평가레벌을 서브평가로 반드시 지정하셔야 합니다.


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    한창이네요 2019.01.01 18:35

    변경된 설정파일 업로드 되었습니다.

    확인해 보시고 누락된 점 있으시면 언급해 주시기 바랍니다.


    맛있는 저녁 드십시요 ^^;;

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    Jks 2019.01.01 19:22

    잘 된것 같고 내주부텨 실제로 사용해볼께요
    다음 사항은 좀 수정하는게 어떨까 합니다
    2. 거래사례비교법에 의한 토지가액
    가. 비교 거래사례의 선정:제목소분류
    1)인근 거래사례: 제목소소분류
    2)거래사례 선정: 제목소소분류
    나. 거래사례비교법에 의한 시산:제목소분류
    ◎ 대상토지 기호(1거): 제목소소분류
    ◎ 대상토지 기호(2거):제목소소분류

  • ?
    한창이네요 2019.01.01 19:53
    말씀하신대로 수정하여 설정파일 업로드 하였습니다.
    거래사례비교법의 페이지 구성이 무척 보기 좋아진 것 같습니다.
    굳~입니다.
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    Jks 2019.01.01 19:54
    아주 감사합니다
  • ?
    Jks 2019.01.02 15:50
    이렇게하면 어떨까 생각합니다
    Ⅱ. 감정평가방법의 적용
    1. 감정평가방법
    2. 감정평가방법의 적용규정

    다.『감정평가에 관한 규칙』제12조 제1항에서는 대상물건별 주된 감정평가방법, 제14조에서는 토지의 감정평가방법, 제15조에서는 건물의 감정평가방법, 제16조에서는 토지와 건물의 일괄 감정평가방법을 규정하고 있음.:추가

    3. 토지의 평가방법:삭제(법이나 감정평가방법에 대해서는 이미 앞에서언급했으므로 중복)
    · 본건 토지의 평가는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조, 「감정평가에 관한 규칙」제12조 및 제14조의 의거하여 공시지가 기준법으로 적용하며 당해토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 기준시점까지의 지가변동률과 위치․형상․환경․이용상황․주변상황 및 기타 제반사항을 종합참작하여 평가하였으며, 인근 유사부동산의 가격수준, 감정평가전례 등 참고가격자료 및 거래사례비교법에 의한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하였음.

    4. 건물의 평가방법:삭제
    · 본건 건물의 평가는 「감정평가에 관한규칙」제15조 및 일반적으로 인정된 건물평가방법에 의거하여 구조․용재․시공 및 부대설비 등을 종합적으로 고려하여 원가법으로 평가하였으며, 거래사례비교법 및 수익환원법은 대상물건의 특성상 적용하기가 부적정하다 판단되는 바 적용하지 않았음.

    3. 대상물건에 대한 감정평가방법의 적용
    가. 토지의 감정평가방법
    본건 토지의 감정평가는 상기 감정평가방법 중 공시지가기준법을 주된 방법으로 적용하되, 다른 감정평가방법인 거래사례비교법에 의하여 산출된 시신가액과 비교하여 합리성을 검토하였음.
    나. 건물의 감정평가방법
    본건 건물의 평가는 구조․용재․시공 및 부대설비 등을 종합적으로 고려하여 원가법으로 평가하였으며, 건물만의 거래가 극히 희소하여 정확한 건물 가액의 추출이 어렵고 토지와 건물에 각각 귀속되는 수익가치의 산출이 어려워 거래사례비교법 및 수익환원법을 적용하지 않았음.
    Ⅳ. 건물감정평가액 산출근거

    2. 재조달원가의 결정
    본건 건물의 제반 상황과 구조, 이용상황 및 시공의 질과 상태, 노후화의 정도, 양식의 구식화, 부대설비 등을 종합적으로 고려하고 상기 건물신축단가표를 종합적으로 참작하여 재조달원가를 아래의 표#1 같이 결정함.:수정

    3. 감가수정
    감가수정의 방법은 내용년수를 표준으로 한 정액법을 사용하며 본건 평가대상 건물의 구조·용도·시공의 정도 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하였으며, 본건 평가에 적용할 내용년수 및 잔존 내용년수를 아래의 표#1 같이 각각 결정함.:수정
  • ?
    한창이네요 2019.01.02 21:42

    이렇게하면 어떨까 생각합니다
    Ⅱ. 감정평가방법의 적용
    1. 감정평가방법
    2. 감정평가방법의 적용규정

    다.『감정평가에 관한 규칙』제12조 제1항에서는 대상물건별 주된 감정평가방법, 제14조에서는 토지의 감정평가방법, 제15조에서는 건물의 감정평가방법, 제16조에서는 토지와 건물의 일괄 감정평가방법을 규정하고 있음.:추가=>

    3. 토지의 평가방법:삭제(법이나 감정평가방법에 대해서는 이미 앞에서언급했으므로 중복)
    · 본건 토지의 평가는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조, 「감정평가에 관한 규칙」제12조 및 제14조의 의거하여 공시지가 기준법으로 적용하며 당해토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 기준시점까지의 지가변동률과 위치․형상․환경․이용상황․주변상황 및 기타 제반사항을 종합참작하여 평가하였으며, 인근 유사부동산의 가격수준, 감정평가전례 등 참고가격자료 및 거래사례비교법에 의한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하였음.

    4. 건물의 평가방법:삭제
    · 본건 건물의 평가는 「감정평가에 관한규칙」제15조 및 일반적으로 인정된 건물평가방법에 의거하여 구조․용재․시공 및 부대설비 등을 종합적으로 고려하여 원가법으로 평가하였으며, 거래사례비교법 및 수익환원법은 대상물건의 특성상 적용하기가 부적정하다 판단되는 바 적용하지 않았음.

    3. 대상물건에 대한 감정평가방법의 적용
    가. 토지의 감정평가방법
    본건 토지의 감정평가는 상기 감정평가방법 중 공시지가기준법을 주된 방법으로 적용하되, 다른 감정평가방법인 거래사례비교법에 의하여 산출된 시신가액과 비교하여 합리성을 검토하였음.
    나. 건물의 감정평가방법
    본건 건물의 평가는 구조․용재․시공 및 부대설비 등을 종합적으로 고려하여 원가법으로 평가하였으며, 건물만의 거래가 극히 희소하여 정확한 건물 가액의 추출이 어렵고 토지와 건물에 각각 귀속되는 수익가치의 산출이 어려워 거래사례비교법 및 수익환원법을 적용하지 않았음.


    ==>가. 또는 나.의 소항목으로 넣는 경우 각 평가에 추가되는 내용 예를 들면 제시외건물, 공유지분 등의 사항이 추가될 경우 그 항목의 비중이 너무작지 않을까 생각합니다. 

    또한 건물만 평가할 경우도 균형감이 무너지지 않을까 생각합니다.


    제 생각에는 중복된다고 삭제된 문구의 분량을 좀 더 늘여 중분류(3. , 4.)로 가는 것이 더 좋을 듯 합니다.



    Ⅳ. 건물감정평가액 산출근거 

    2. 재조달원가의 결정
    본건 건물의 제반 상황과 구조, 이용상황 및 시공의 질과 상태, 노후화의 정도, 양식의 구식화, 부대설비 등을 종합적으로 고려하고 상기 건물신축단가표를 종합적으로 참작하여 재조달원가를 아래의 표#1 같이 결정함.:수정 => 넵

    3. 감가수정
    감가수정의 방법은 내용년수를 표준으로 한 정액법을 사용하며 본건 평가대상 건물의 구조·용도·시공의 정도 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하였으며, 본건 평가에 적용할 내용년수 및 잔존 내용년수를 아래의 표#1 같이 각각 결정함.:수정=> 넵


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